法律热线：
郭永军律师，开封著名资深刑事辩护律师，现执业于河南大梁律师事务所，具有丰富的法律务实经验，深厚的法律功底，从事律师工作始终秉承“正直、诚信、敬业”的执业理念，处理接受委托的每一个案件，勤于钻研法律、善于总结经验。秉承提供高质量的法律服务为宗旨，办案严谨认真、庭审经验丰富、对客户交付的法律事务，势必亲力亲为，勤勉尽责，深得当事人高度认可。
一、业主的法律权利
业主的主导地位主要是通过业主享有的权利来体现的，业主的权利包含专有部分的所有权，共有权和共同管理权，下面就从这三个方面介绍业主所拥有的权利。
1.专有部分的所有权
业主对于建筑物内专有部分的住宅、经营性房屋的占有、使用、收益、处分的权利。
2.共有权
业主的共有权包括区分所有建筑物共有部分的共有权以及建筑区划内配套建设的公共场所、场地、设施的共有权;共有道路、车位的共有权;建筑物区划内配套建设的车位、车库的法定用役权。这种共有权包括使用权、收益分配权、危险和妨害的排除请求权。
3.共同管理权
共同管理权是维护共有部位和共有物物理性能以及保证配套设施运行的权利。根据我国《物业管理条例》规定:业主在物业管理活动中，享有下列权利：
按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;
提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
参加业主大会会议，行使投票权;
选举业主委员会委员，并享有被选举权;
监督业主委员会的工作;
监督物业管理企业履行物业服务合同;
对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;
法律、法规规定的其他权利。
二、业主要履行的法律
业主要履行的法律包括专有部分的法律和共同管理的法律，下面就从这两个方面介绍业主要履行的法律有哪些。
1.专有部分的法律
行使专有部分所有权时应承担的义务：不得损害他人专有部位;不得损害共有部位的义务。
为相邻业主提供维修便利的义务;对共有部位和共有物承担的义务;不非法占有的义务;不非法加害的义务;分摊管理费用的义务;业主不得以不享有权利而不履行义务。
2.共同管理的法律
遵守业主公约、业主大会议事规则;
遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
按照国家有关规定交纳专项维修资金;
按时交纳物业服务费用;
法律、法规规定的其他义务。
约定购房面积出现差异则多退少补，究竟谁为多出的面积买单
对于多出来的购房面积，区分误差产生的原因是要求购房者支付多余房款的重要依据。
法律知识
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
面积误差比绝对值在3%以内，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
计算公式
面积误差比=×100%÷预测面积
面积误差比绝对值=的绝对值*100%/合同约定计价面积
案件反思
①虽然根据上述法律规定，房屋面积出现差异应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定来进行处理;但是实践中大部分的购房合同都会双方约定“对于房屋面积差异，采取多退少补的方式处理”;此处理方式是双方协商一致的结果，是合法有效且对双方产生约束力的;
但是，此约定也在很大程度上增加了购房者的购房风险，因为一旦所购房屋的实测面积增加，购房者则需要多支付额外的房款;在“寸土存金”的购房背景下，购房者已经为购房花费大笔的价款加上装修花费，很多时候已经没有能力承担额外的房款;同时，存在不良开发商宣称“0公摊”，而后又通过增加公摊面积而导致房屋整体面积发生差异或是套内使用面积变小等情况;
所以在约定面积差额的处理方式的时候一定要留心，一定要分别约定套内面积的大小和公摊面积的大小，并同时约定套内面积和公摊面积出现误差时的处理办法，避免为多出的公摊面积买单。
②购房者是否一定要为购房面积发生差异而买单
根据以上两个案例的对比，笔者认为并不是所有的因面积差异所增加的购房款都是要购房者买单的，如果房屋面积发生变化是因为施工过程中出现误差的原因造成的，此原因是双方都可以预见的，所以购房者是要支付额外的面积差异购房款的;
但是如果房屋面积发生差异的原因不是因为施工的原因而是因为分摊建筑面积的计算方式发生了变化，这是购房者在签订合同时所无法预见的，如果要购房者一人承担额外的面积差异购房款也是有违公平原则的;
③此外，在约定违约时，一定要明确区分逾期未支付购房款与逾期未支付面积差异增加或减少而产生的购房款增减的违约。