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郭永军律师，开封著名资深刑事辩护律师,现执业于河南大梁律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。
核心内容：小区开设餐厅，是否违规经营呢小区居民楼的使用性质为住宅，若业主、使用人或承租人用于开餐厅，必须进行房屋使用性质的变更登记。下面为您介绍。
李先生所住的小区人气较旺，但餐饮店非常少，居民购买点心或吃个便当都非常不方便。今年4月份李先生将其房屋与底楼郭女士的房屋进行置换，开设了一个便当店，早上卖点心和豆浆，中午晚上经营特色小吃。
开张后生意非常红火，小区居民尤其是上班族都称赞李先生为他们解决了吃饭的后顾之忧。然而好景不长，物业部门最近出面干涉，接着工商部门也要求李先生即日关闭店面，否则处以重罚。李先生咨询律师后才知，其在居民楼内开餐饮店，在没有改变房屋使用性质之前，属于非法经营。
由于居民楼的使用性质为住宅，若业主、使用人或承租人用于开餐厅，必须进行房屋使用性质的变更登记。
根据沪房地资物99号文件规定，业主和使用人申请改变住宅使用性质，须符合下列条件：沿街底层住宅；符合城市规划要求；符合房屋使用安全；不造成居住使用困难；不影响相邻房屋使用；不影响文物和优秀近代建筑保护；相邻业主、使用人以及业主委员会的书面同意证明；其中改作经营餐饮和娱乐业的，须提交该幢房屋全体业主或使用人的书面同意证明；承租人要求改变住宅使用性质的，已征得出租人书面同意证明，且必须符合住宅使用公约和业主公约的规定。
在居民楼内开设餐厅，除前述要求外，还应符合有关部门的规划。因为根据市环保局的有关规定，在本市中心城、新城和中心镇范围的居民住宅楼内，不得新建产生油烟污染的饮食服务经营场所，规划作为饮食服务用房的除外；开设餐厅还需经过消防部门、酒类专卖管理局、卫生局等部门的批准，只有各部门的批文和环境影响报告齐备后，餐厅方可开张营业。
业主大会成立的条件是一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年。符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应书面报告街道办事处，街道办事处在接到书面报告后的30日内，与区、县房地产管理部门一起组织成立业主大会筹备组。筹备组由街道办事处、区县房地产管理部门、部分业主、建设单位组成。筹备组中的业主由区县房地产管理部门和街道办事处组织业主予以推荐产生。筹备组成员名单确定后，街道办事处和区县房地产管理部门应在物业管理区域内书面公告。筹备组应做好各项筹备工作，并组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。居住物业管理区域召开首次业主大会会议，应当邀请居民委员会参加，并接受其指导和监督。
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